Article Esh

Entre pleurs et grincements de dents, la délégation patronale de la Commission Paritaire Nationale vient de donner le ton de ce que seront les échanges que vous pourrez avoir avec votre Direction lors de l’ouverture des NAO.

Conséquence de la RLS et de l’augmentation du livret A et de l’inflation, 84% des ESH ont un résultat courant négatif en 2024.Il a plongé surtout en 2022 année pendant laquelle l’indice de révision des loyers a été de 0,42 % pour devenir négatif en 2023 et poursuivre sa descente en 2024.

Le taux du livret A à 3% a eu en 2023 un impact sur l’année entière faisant ressentir pleinement la hausse du poids des intérêts de la dette.

 Les employeurs oublient souvent de préciser que la Banque des territoires qui possède 70 % de la dette HLM a mis en place de multiples dispositifs financiers pour les soutenir : allongement d’une partie des encours de 10 ans, octroi de prêts de haut de bilan, des prêts à taux bonifié c’est à dire inférieur à celui du livret A (ex pour les PLAI -0,4%), de plus les modalités de révision des prêts lissent l’impact de la variation du taux d’intérêt sur le montant des annuités et sur la progressivité des échéances c’est-à-dire la vitesse de variation de celles-ci.

Enfin l’inflation a augmenté le prix de revint des opérations de construction passant en moyenne de 167K€ par logement en 2023 contre 149K€ en 2022.

L’activité économique des ESH repose sur deux cycles, un cycle d’exploitation et un cycle d’investissement se nourrissant mutuellement :

Le Cycle d’exploitation comprend :

Les loyers

 + Les aides de l’état

1. Les charges d’exploitation :

Coûts de gestion

Coûts de maintenance

TFPB (taxe foncière)

1.  Les annuités des prêts

= BENEFICE = AUTO-FINANCEMENT NET

Le cycle d’investissement comprend :

L’auto- financement net (la part réinvestie dans le parc)

+ la Vente des biens immobiliers

+ Les subventions

+ les prêts accordés par les banques

1. La TVA

= le financement du développement, de la réhabilitation classique et énergétique.

L’investissement produit de nouveaux logements et à terme de nouveaux loyers.

Premier indicateur suivi de près par les organismes : l’auto- financement net en % des loyers

En dessous de 3% il est considéré comme un seuil d’alerte, hors en 2023 année record sur un échantillon de 102 ESH

L’auto- financement était en baisse en 2023 au global moins 29%. Selon les critères internes définis par le CAP (Comité d’autocontrôle et de prévention) qui a pour mission de repérer les ESH en difficulté et de les aider à se rétablir, l’auto-financement net en bonne santé doit être supérieur à 3% des produits des loyers, 6% si l’on ajoute au produit des loyers la vente HLM.

26 % d’un échantillon de 102 organismes avait un auto- financement inférieur à 3% des produits des loyers la tendance est à peu près identique en 2024. Il a dégringolé depuis 2020, réduit en moyenne de moitié pour se situer à 5,2% des produits.

Sur la même période les annuités des emprunts ont bondi de 40% et les intérêts financiers ont été multipliés par trois. A l’heure actuelle le montant intérêts courus dépasse l’amortissement en capital et le taux d’annuité médian se situe à 47,5% des loyers avec 10% des organismes qui se trouve au-dessus de 59% de taux d’annuité.

Autre indicateur suivi par le CAP, le Fonds de roulement à terminaison des opérations locatives

 qui doit être supérieur à 750€ par logement, c’est l’argent que doit disposer l’entreprise pour faire face à ses décaissements en attendant ses encaissements. Ce fonds de roulement s’érode depuis 2021et est à la peine en 2024 pour afficher une médiane à 3032€/logement (médiane : 50% des organismes au-dessous de cette valeur et 50% au-dessus).

On considère qu’il faut en moyenne 25.000 euros de fonds propres pour construire un logement.

Forte de ses constats alarmistes la délégation de la commission paritaire propose à ce jour d’augmenter les minima de la convention collective à hauteur de 2% au niveau G1 et équivalent 1% en G2, 0,8 en G3, 0,5 en G4 et G5, 0 pour le reste. Par ailleurs elle refuse catégoriquement d’augmenter la prime de vacance qui stagne à 830 euros.

Les taux à connaître

On notera sur ce tableau que les possibilités d’augmentation (IRL) par rapport au taux du livret A font que les loyers progressent plus vite que le taux du livret A (sauf en 2021).

 Il arrive certaines années que le taux d’IRL progresse aussi plus vite que l’inflation. C’est le cas en 2024 puisque la hausse de loyer (application indexation 2^e trimestre 2023 +3,5 %) est supérieure au taux d’inflation et ce sera le cas en 2025 avec la continuation de la décroissance annoncée de l’inflation avec en bonification la baisse du taux du livret A à moins 0,5 points.  (Nouveau taux à 2,5).

« L’inflation subie par les ménages a lourdement impacté leur pouvoir d’achat sans que les taux d’augmentation consentie lors des précédentes NAO apportent une compensation ; ainsi les français paient ils toujours l’énergie 38 % plus cher qu’au 1^er trimestre 2021, 27% plus cher pour l’alimentation. Les prix baissent un peu sur un an mais la bosse de 2022 est bien présente dans le budget des ménages » (source mensuel Le Nouvel Economiste octobre 2024).

Les propositions d’augmentation au niveau des Directions des ESH pourrait se situer autour d’une augmentation de 1,7% de la masse salariale. Il faut savoir que la Banque des Territoires dans son étude 2024 pour les perspectives du logement social établit des hypothèses sur les différentes variables économiques soutenables par les organismes de logement social jusqu’en 2031.

Pour l’année 2025 en matière d’augmentation des frais de personnel, elle juge soutenable une hausse de 2,2%.

Quant aux sections syndicales il n’est pas déraisonnable, et ce serait même plutôt cohérent de réclamer à minima une augmentation de la masse salariale équivalente au taux d’évolution des loyers soit + 3%.