Information HLM

Sous l'égide du CAP , Comité d'Auto contrôle et de Prévention , les meilleurs experts de la finance du secteur HLM se sont réunis en octobre dernier pour faire le point sur la situation financière des organismes privés du logement social sur la base d'une enquête réalisées auprès des adhérents à la Fédération des ESH.   Sans surprise l'ensemble des organismes ont vu la dégradation de leur  auto financement s'amplifier en 2023 . En moyenne dans le secteur l'auto financement net représentait en 2021 10% des produits, en 2023 il se situe sur une base budgétaire à 3,9 % . La zone rouge étant fixée à 3% des produits, zone que sont susceptibles d'atteindre en 2023  58% des organismes parmi eux 14% qui auront un autofinancement inférieur à zéro. Toutefois et pour la grande majorité des organismes la baisse de l'auto financement est compensé par un fonds de roulement toujours élevé.   Ainsi donc les perspectives , compte tenu des efforts de financement directs et indirects fournis par l'état et sa banque des territoires, annoncent une amélioration progressive au cours des années 2024-2025 qui devrait permettre d'atteindre un auto financement moyen de 5,5% des produits l'année prochaine et de 7,6% l'année suivante.   Il en sera de même pour la tendance du poids des annuités qui connaissent un pic en 2023 , environ 59% des loyers , pourcentage qui déclinera progressivement pour ne représenter plus que 48% des loyers en 2024, puis 41% en 2025. Les apports en fonds propre permettront d'alléger la dette et l'émissions de titres participatifs en provenance de la Banque des territoires et d'Action Logement viendront soutenir la capacité d'investissement( enveloppe doublée en 2024 à hauteur de 400 millions d'euros.)   Le résultat courant est négatif mais le résultat net demeure positif grâce aux cessions d'actifs ( vente de patrimoine) qui constituent un matelas financier . Pour booster la vente HLM contrariée en 2023 par la hausse des taux d'intérêts, l'état a prévu de doubler le montant du prêt à taux zéro (PTZ) en 2024. La rentabilité du cycle d'exploitation ( activité locative) a été amoindrie depuis 2018 par l'introduction de la réduction du loyer de solidarité (RLS) , aide sociale accordée par l'état aux foyers les plus précaires aux frais des organismes HLM . Bonne nouvelle pour l'année prochaine, la RLS ne sera pas indexée comme l'ensemble des aides sociales sur l'inflation ce qui permettra aux organismes d'asseoir leurs prévisions budgétaires sur une certaine stabilité.   Enfin il demeure une certaine inquiétude sur la rentabilité des opérations de réhabilitation et de construction neuve, les premières arrivant difficilement à générer des ressources supplémentaires et les secondes se révélant de plus en plus déséquilibrées.   Les annonces du ministre lors du congrès HLM des 3-5 octobre en faveur du secteur ( voir notre article à ce sujet) qui seront reprises dans une loi logement à paraître ont apporté ce petit bol d'air qui permet à nos dirigeants de mieux respirer et aux syndicats de revivifier leurs revendications salariales pour les NAO.