Stratégie HLM : tous les organismes sur la même voie
Les orientations stratégique des organismes HLM sont présentées comme les idées puissantes et bien pensées des membres du comité de Direction alors qu'en réalité il s'agit d'un copié collé de solutions que la réalité économique, sociale et politique impose.
Chaque CSE consulté sur les orientations de son entreprise entendra le discours suivant :des changements importants bouleversent l'environnement du logement social, la demande de logements abordables n'a jamais été aussi forte compte tenu de la hausse jamais contenue des prix de l'immobilier; elle est particulièrement forte dans les secteurs dits en tension c'est à dire dans les principaux pôles urbains. La demande est là et elle ne peut qu'augmenter, il faut se mettre en capacité d'y répondre.
Il faut construire, des engagements ont été pris avec l'état mais cela se fait dans un contexte économique lui même très tendu; les opérations de production de logements sont de plus en plus couteuses entrainant un surenchérissement des prix de revient des opérations et des amortissements prolongés pour une rentabilité différée.
Les exigences de la transition écologique invite les organismes à s'engager dans la décarbonation des bâtiments et l'isolation des logements avec un effort soutenu pour le patrimoine existant qui doit évoluer favorablement dans sa classification d'étiquettes énergétiques.
En raison de la ponction de la RLS et de la baisse du financement public du logement, l'organisme a l'obligation d'accroître son endettements avec d'autres bailleurs de fonds avec des annuités qui pèsent plus lourdement sur les recettes et de mobiliser des ressources propres pour financer son développement et s'adapter à la demande. Ses ressources propres il les trouvera dans l'amélioration de son excédent d'exploitation, la cession d'actifs ( vente HLM) et dans la trésorerie longue dédiée au socle d'investissement.
Améliorer l'excédent d'exploitation consiste à rapprocher l'évolution des recettes de l'évolution des coûts d'exploitation et de gestion. Les frais de personnel sont planifiés pour diminuer progressivement et participer de manière conséquente au gain de productivité.
Le développement d'un outil d'automatisation des tâches de la gérance et l'élargissement des domaines d'intervention d'une plate forme de back office s'appuyant sur un centre d'appel contribuera à fragiliser certains métiers en contenu comme en volume.
L'introduction de l'intelligence artificielle accélérera la modification de la relation client vers lequel se déportera un certain nombre de tâches.
La vente HLM est une autre source d'auto financement mais qui demeure aléatoire. En bloc elle consiste à se débarrasser de patrimoines qui ne présentent plus d'intérêt stratégique car il se situe en dehors des zones à fortes demandes et à hauts potentiels de loyers. Hélas tous les organismes HLM suivent la même démarche et très rapidement la demande s'épuisera.
La vente au particulier subit elle les aléas des taux de crédit et les conséquences de la baisse du pouvoir d'achat des ménages.
En dépit de ses difficultés de financement l'organisme doit répondre aux impératifs d'évolution du secteur qui dépassent les rôles de construction et de location de logements. Il doit multiplier ses offres de service en direction de ses locataires pour répondre aux enjeux sociétaux du vieillissement et de l'inclusion, il doit le faire en direction des collectivités territoriales en proposant des projets d'habitat durable et en leur apportant un soutien dans les missions de services public qu'elles n'ont plus les moyens de remplir.
Stratégie intelligente de croissance, offre de service ciblée, meilleure efficacité opérationnelle vont nous donner une position de force sur un marché qui est devenu stupidement concurrentiel.